איך ניתן לקבל 65% על נכס קיים? משפרי דיור בעולם המשכנתאות
כל אחד מאיתנו בשלב מסוים בחיים מגיע לנקודה שבה צריך לקבל החלטה לקדם את תא המשפחתי לרמה הבאה בחיים. אחת ההחלטות החשובות בשלב זה נוגעת בשיפור הדיור.
המשפחה התרחבה, נולדו ילדים, ההכנסה המשפחתית עלתה והבנו שהגיע זמן להחליף את דירת שלושה (ארבעה ) חדרים לדירה גדולה יותר, בניין חדש יותר בשכונה מתקדמת יותר. אז מה הדילמה שתעמוד בפני משפחה ממוצעת שהחליטה לעשות את הצד החשוב הזה בחיים? נניח למשפחה יש בית בבעלותה עם משכנתא מאחד הבנקים בארץ. מה האפשרויות שלהם וכמה כסף הבנק יוכל לתת להם ברכישה מסוג זה?
נפרק את השאלה לכמה נקודות חשובות שנגע בהן:
• אחוז מימון הבנק למשפרי דיור עומד היום על 70%. (הכוונה שבנק יוכל לתת להם משכנתא מקסימלית על הנכס החדש שלהם עד 70% משווי שוק של הנכס).
• מה נעשה עם המשכנתא הקיימת?
• הלוואת גישור כנגד נכס קיים עד 65% מימון!
כאן יש לנו כמה אפשרויות:
1. סילוק משכנתא קיימת מהמכירה ולקיחת משכנתא חדשה על הנכס הנרכש. הפתרון הזה נוח וקליל אך יש פה תנאי מכירת הדירה הקיימת לפני הרכישה. במקרה הזה הקונה שלכם יסלק את המשכנתא הקיימת.
2. גרירת משכנתא קיימת – העברת משכנתא הקיימת לנכס החדש. המשכנתא עוברת על כל התנאים שלה: המסלולים שנבחרו, הריביות, התקופה, יתרות וכו'. גם השעבוד עובר מהנכס הישן לחדש. הפתרון הזה כדאי כאשר תנאי המשכנתא (ריביות, מסלולי משכנתא) טובים ביחס למצב השוק בתקופת הגרירה, החיסרון במקרה שבו אנו זקוקים להגדלת המשכנתא לטובת השלמת העסקה הינה העובדה שנהייה כבולים לבנק ממנו נלקחה ההלוואה המקורית וככל הנראה הריביות על ההלוואה הנוספת תהיינה גבוהות, כמו כן לא נקבל הצעות נוספות מבנקים אחרים היות ואף בנק לא יסכים להירשם בדרגת אזהרה שנייה בנכס.
3. הלוואת גישור על הנכס הקיים ושיעבוד נכס הנרכש. הלוואות גישור היא הלוואה לטווח עד כ-3 שנים, שעוזרת לרכוש את הדירה החדשה, עד שתמכרו את הנכס הקיים. אנו נאלצים לבחור באופציה זו כאשר לא מצליחים למכור את הדירה הקיימת לפני רכישת הנכס החדש ותשלום למוכר. במשך תקופת הגישור נשלם לבנק ריביות יחסית גבוהות (בריבית פריים היום מקבלים בממוצע ריבית של 3%, בריבית קבועה צמודה – בין 3ל3.5%) וגם קרן ההלוואה לא יורדת ובהרבה מקרים יכולה גם להעלות כתוצאה ממדד מחירים לצרכן.
בנוסף הבנקים לא מאשרים עפ"י חוק בנק ישראל מעבר ל-50% מימון כנגד הנכס, יחד עם זאת קיימת אופציה להלוואות גישור עד 65% בחלק מחברות הביטוח שהן אינן כפופות לחוקי בנק ישראל, אומנם בריביות מעט גבוהות יותר, אך יש לזכור כי מדובר בהלוואות לטווח קצר עד למועד בו נמכור את הנכס שברשותנו, ובעזרת כספי המכירה נפרע את הלוואת הגישור, ובכך לא נפספס את הרכישה החדשה מאחר ולא היה לנו את ההון העצמי ההתחלתי.
חשוב לקחת בחשבון את ההחזרים החודשיים בתקופת הגישור, ולקבל אישור עקרוני לאובליגו אותו אנו מבקשים לכלל העסקה כמו בכל עסקה אחרת. חשוב לציין שחברות הביטוח הרבה יותר קפדניות מהבנקים, ובקשות שהיו מאושרות ע"י הבנקים לאו דווקא יאושרו ע"י אותן חברות ביטוח.
4. האפשרות הנוספת היא להמשיך לשלם את המשכנתא הקיימת עד למכירת הדירה ובו זמנית לקחת משכנתא חדשה על הדירה החדשה. במצב כזה, אנחנו עלולים להיכנס בתקופה מסוימת למצב של החזרי משכנתא גבוהים – של שתי משכנתאות מאוד. אך גם פה יש פתרון– ניתן לבקש דחייה בתשלומים/ גרייס במשכנתא החדשה. המשמעות היא – דוחים את התשלומים החודשיים במשכנתא החדשה עד שתמכרו את הדירה הקיימת ותקבלו כסף מהרוכש שיכסה את המשכנתא הראשונה.
חשוב לא לשכוח שתשלום עבור גרייס לא מקטין את קרן ההלוואה כך שאנו משלמים לבנק ריביות והמשכנתא לא יורדת. בנוסף, חשוב לא לשכוח שבמקרה כזה הכנסות המשפחה אמורות לאפשר לה לעמוד תשלומי שתי המשכנתאות בו זמנית על פי הוראות של הבנקים (החזרים במשכנתא עד 35% מסך ההכנסה הנקייה, במקרים מסוימים ניתן להגיע ל40%).
לסיכום, החלטה לשפר את תנאי הדיור היא החלטה חשובה, לא פשוטה ודורשת הכנה משמעותית במיוחד בהיבט המימוני. על מנת לבחור באופציה הנכונה עבורכם ולעבור את התהליך בצורה קלה ונכונה מומלץ לפנות לגורם המקצועי שיסייע לכם לקבל החלטות נכונות ולהגיע לבית החדש בדרך הנכונה והטובה ביותר.
הכתבה בחסות :
